Three essays on housing economics: the impact of COVID-19 on short-, medium- and long-term rental housing

Abstract

This dissertation evaluates the pandemic's impact on three coexisting urban rental markets: traditional long-term rentals (LTR), short-term rentals (STR) primarily catering to tourists, and seasonal month-by-month rentals also known as medium-term rental (MTR).

Using web-scrapped Airbnb data and applying fixed effects and dummy interactions at the property level, the first two articles examine the impact of the pandemic in city of Barcelona. The results of the first article reveal a fee reduction and an increase in minimum stay for all types of STRs, particularly stronger for entire dwellings and the accommodations offered by a professionalized host.

Prompted by the increase in listings with minimum stays exceeding 30 days, the second article examines the impact on MTRs compared to STRs. Conversely the findings uncover an increase in fees and supply for MTRs during the pandemic, along with a more favorable occupancy trend. Moreover, compared to STRs, the host of MTRs and of accommodations that switch at least one time between both markets during the pandemic, are more likely to offer accommodations with fewer bedrooms, at a lower fee, and by a super host.

The third article expands to country-level data. Using a hedonic price model and owing to unique micro-data from a real estate company, it uncovers the effects on the cities of Madrid and Barcelona, compared to the rest of Spain. From the results it is to highlight a drop in rental prices during the pandemic of 9% for Barcelona and Madrid. Nevertheless, this effect rebounds after the COVD-19 restrictions are lifted. Additionally uncovered was, that tenants with higher education levels and non-Spaniards with EU nationality faced a stronger price drop. While in terms of rental discounts, defined as the gap between listed and transaction prices, the results suggest an increase during the COVID-19 period. Conversely, after the restrictions were lifted, the discount figures dropped, reaching even lower levels then in the pre-pandemic period.

This dissertation unveils varying responses of urban rental market to the pandemic, with the MTR market emerging as the most resilient. experiencing a growth in prices and supply. Furthermore, it contributes to the existing literature on the impact of the pandemic on rental markets, by being the first to empirically analyze the dynamics of an MTR market and the pandemic's influence on price discounts in the LTR market

Aquesta tesi avalua l'impacte de la pandèmia en els tres mercats de lloguer urbà: els lloguers tradicionals a llarg termini (LTR), els lloguers a curt termini (STR) dirigits principalment a turistes, i els lloguers mensuals, també coneguts com a lloguers a mig termini (MTR).

Els dos primers articles examinen l'impacte de la pandèmia a la ciutat de Barcelona. Per fer-ho, es fan servir dades d'Airbnb obtingudes mitjançant la tècnica web-scrapping i una estratègia d'identificació d'efectes fixos i interaccions dummies a nivell de propietat. El primer article revela que hi hagut una reducció dels preus i un augment de l'estada mínima per a tots els tipus de STR, especialment per a habitatges sencers i amfitrions professionalitzats. Amb el objectiu d’investigar el l'augment de les ofertes amb estades mínimes superiors a 30 dies, el segon article examina l'impacte de la pandèmia en els MTR, que al contrari que els STR, experimenten un augment en les tarifes i en l'oferta, juntament amb una tendència d'ocupació més favorable. A més, es troba que, en comparació amb els STR, els amfitrions de MTR i d'allotjaments que canvien almenys una vegada entre els dos tipus de lloguer durant la pandèmia, tenen una major probabilitat de ser oferts amb menys habitacions, a un preu més baix i per un superhost.

El tercer article amplia les dades al nivell nacional. Utilitzant microdades de una empresa immobiliària i un model de preus hedònics, l’estudi desvela els efectes de la pandèmia sobre el mercat de lloguer a les ciutats de Madrid i Barcelona, en comparació amb la resta d'Espanya. D’entre els resultats, destaca una caiguda mitjana dels preus de lloguer d'aproximadament el 9% per a Barcelona i Madrid. No obstant això, aquest efecte es va revertir després d'aixecar-se les restriccions vinculades al COVID-19. També s’identifica que durant la pandèmia, els llogaters amb nivells més alts d'educació i amb nacionalitat de la UE diferent a l’espanyola van enfrontar una caiguda de preus més pronunciada que altres llogaters. Pel que fa als descomptes de lloguer, definits com la diferència entre els preus anunciats i els preus de transacció, els resultats suggereixen un augment del mateix durant el període de la COVID-19. Al contrari, després que s'aixequessin les restriccions, va caure, arribant fins i tot a nivells més baixos que en el període pre-pandèmic.

Aquesta tesi aborda diverses dinàmiques del mercat de lloguer urbà enfront de la pandèmia en un context de mancança en l'oferta d'habitatge i d’expansió del treball a distància. Es conclou que el mercat MTR a sigut el més resistent durant aquest període, ja que experimenta un creixement en els preus i l'oferta. A més, la investigació contribueix a la literatura pel fet de ser pionera en analitzar empíricament la dinàmica d'un mercat MTR i la influència de la pandèmia en els descomptes de preus en el mercat LTR